Vendre une propriété au Portugal peut avoir des conséquences fiscales. Si vous vendez votre bien immobilier portugais avec un bénéfice, vous pourriez être redevable de l'impôt sur la plus-value réalisée au Portugal. Le montant final que vous paierez dépend notamment de votre prix d'achat, de votre prix de vente, des frais engagés, de la durée de détention du bien, de votre résidence fiscale et de votre éligibilité à une exonération totale ou partielle.
Dans cet article, vous découvrirez tout ce qu'il faut savoir sur l'impôt sur les plus-values au Portugal (mise à jour 2026). Nous expliquons comment la plus-value est calculée, quelles dépenses vous pouvez déduire, les différences entre les règles appliquées aux résidents et non-résidents portugais, et à quel moment un réinvestissement peut donner droit à une exonération totale ou partielle.
Nous aborderons également les tranches de l'IRS (impôt sur le revenu portugais) pour 2026, l'ajustement lié à l'inflation (coefficient de correction monétaire), les frais de rénovation, la déclaration d'impôts via le Modelo 3 et l'Anexo G, les règles spécifiques pour les plus de 65 ans ainsi que les options de réinvestissement introduites en 2026 pour les biens mis en location.
Vous souhaitez savoir à l'avance à combien s'élèvera l'impôt lors de la vente de votre bien au Portugal ? Il est essentiel de faire réaliser ce calcul avant de finaliser la vente.
Pour calculer la plus-value, il ne suffit pas d'appliquer la formule simpliste suivante : « Prix de vente – prix d'achat initial = bénéfice imposable ».
La législation fiscale portugaise prend en effet en compte, entre autres :
Le calcul fiscal de la plus-value peut donc s'avérer nettement inférieur au calcul basique « prix de vente moins prix d'achat ».
Une représentation simplifiée du calcul :
Prix de vente − Prix d'achat ajusté − Frais et charges déductibles − Dépenses déductibles pour travaux d'amélioration = Plus-value fiscale imposable
Si vous possédez un bien immobilier depuis plus de 24 mois, la valeur d'achat initiale peut être ajustée grâce à un coefficient officiel de correction monétaire. Cela signifie que l'administration fiscale ne retient pas nécessairement le prix d'achat exact payé des années plus tôt.
Lors du calcul du prix d'achat ajusté, la valeur initiale est corrigée à l'aide des coefficients fixés chaque année par le fisc portugais. Il ne s'agit donc pas simplement d'appliquer le taux d'inflation de l'indice des prix à la consommation.
Un prix d'achat ajusté à la hausse permet de réduire la plus-value fiscale imposable et, par conséquent, le montant de l'impôt à payer.
Il s'agit de l'un des aspects les plus importants du calcul. L'administration fiscale portugaise autorise la déduction de certains frais liés à l'achat, à la vente et aux travaux de rénovation ou de transformation du prix de vente.
Par exemple :
Vous avez effectué des travaux de rénovation ou d'amélioration avant de vendre votre logement au Portugal ? Ces dépenses peuvent réduire la plus-value imposable.
Les autorités fiscales portugaises prévoient que les frais d'amélioration réalisés au cours des 12 dernières années peuvent être pris en compte, sous réserve d'être dûment justifiés. Il doit s'agir de travaux qualifiés de dépenses apportant une valeur ajoutée sur le plan fiscal. Tous les achats ou travaux ne sont pas automatiquement déductibles.
Exemples de travaux éligibles :
Le mobilier non fixe, la décoration ou les achats personnels ne peuvent pas être déduits. Il est indispensable que les dépenses aient été réellement réglées et bien documentées. Par "bien documenté", on entend au minimum une facture conforme indiquant votre nom, votre adresse et votre numéro d'identification fiscale portugais (NIF). Conservez toujours les factures originales, preuves de paiement et contrats.
Pour la plupart des ventes immobilières privées, 50 % de la plus-value nette est intégrée dans le calcul de l'IRS (impôt sur le revenu). Des exceptions existent, par exemple pour certains biens ayant bénéficié de subventions publiques non remboursables importantes et revendus dans un délai de dix ans.
Remarque : Le traitement fiscal peut varier selon votre situation personnelle, votre résidence fiscale, la structure de propriété et le mode d'acquisition du bien. Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.
La plus-value est le bénéfice tiré de la vente d'un bien immobilier. Elle correspond à la différence entre le prix d'achat et le prix de vente, diminuée des frais déductibles et ajustée selon la correction monétaire. Ce bénéfice est imposable au Portugal, selon des règles spécifiques pour les résidents et les non-résidents.
Exonération par réinvestissement (Attention : réservé uniquement aux résidents !)
Depuis le 1er janvier 2023 :
Exemple 2026 : Plus-value : 100 000 €, revenus hors Portugal : 90 000 €. Total imposable retenu pour déterminer le barème : 140 000 € (= 50 000 € + 90 000 € ; bien que vous ne payiez pas d'impôt au Portugal sur vos revenus étrangers, ce montant est pris en compte pour déterminer votre tranche d'imposition). → Taux d'imposition : 48 % car l'ensemble des revenus dépasse la tranche supérieure fixée à 81 000 €. → Impôt à payer : 24 000 €. (Ancienne règle : 28 % sur 100 000 € = 28 000 € ; le nouveau système est donc plus avantageux pour les non-résidents que l'ancien).
Depuis 2024, le même régime s'applique aux résidents et non-résidents pour le calcul de l'impôt sur les plus-values : 50 % de la plus-value est soumis à l'IRS. Taux : de 12,50 % à 48 %. Avec une bonne stratégie, vous pouvez dans certains cas limiter ou éviter totalement cet impôt grâce aux possibilités de réinvestissement ou à la déduction des charges.
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