Impôt sur les plus-values immobilières au Portugal en 2025 : Ce qu’il faut savoir

Vous avez vendu votre maison au Portugal ou vous envisagez de le faire bientôt ? 📊
Alors il est essentiel de comprendre comment fonctionne l’impôt sur les plus-values immobilières au Portugal en 2025. Cet article explique quand il faut payer, quelles sont les taux applicables, les différences entre résidents et non-résidents, ainsi que les moyens de réduire ou d’éviter cet impôt.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

Une plus-value immobilière est le bénéfice réalisé lors de la vente d’un bien – la différence entre le prix d’achat et le prix de vente.
Ce gain est imposable au Portugal, avec des règles différentes selon que vous êtes résident fiscal ou non.

Plus-values pour résidents fiscaux au Portugal (2025)

• Biens acquis avant 1989 : exonération.

• Pour les acquisitions ultérieures, 50% du gain est ajouté au revenu annuel.

• Taux progressifs de l’IRS 2025 : de 13,25% à 48%.

• Taux maximum au-delà de 81 199 € de revenus annuels.

Après 2 ans de détention, un coefficient d’inflation réduit le montant imposable.

Exonération par réinvestissement

1. Réinvestissement dans une nouvelle résidence principale

• Réinvestir le produit de la vente de la résidence principale dans une autre résidence principale.

• Délai : 36 mois après ou 24 mois avant la vente.

• Le bien doit être situé au Portugal, dans l’UE ou l’EEE (échange d’informations fiscales).

• Exonération totale seulement si la totalité est réinvestie.

2. Réinvestissement dans une épargne retraite

• Pour les retraités ou plus de 65 ans.

• Réinvestissement dans une assurance-vie ou fonds de pension dans les 6 mois.

• Retraits annuels ≤ 7,5% du capital.

Plus-values pour non-résidents (2025)

Depuis le 1er janvier 2023 :

• Avant : imposition forfaitaire de 28% sur l’intégralité du gain.

• Aujourd’hui : comme les résidents, 50% du gain est ajouté au revenu et soumis aux taux progressifs.

Exemple 2025 :
Gain : 100 000 €. Revenus étrangers : 90 000 €.
→ Revenu total : 140 000 €.
→ Taux maximum : 48%.
→ Impôt dû : 24 000 €.
(Ancien régime : 28 000 €).

Réduction de l’impôt

• Frais de transaction : IMT, notaire, registre, frais juridiques, commissions d’agence.

• Travaux : dépenses documentées sur 12 ans maximum avec factures au nom du contribuable.

FAQ – Plus-values Portugal 2025

• Quand s’applique l’impôt ? Après 1er janvier 1989.

• Les meubles comptent-ils ? Non, s’ils sont séparés du prix de vente.

• Exonération de réinvestissement pour non-résidents ? Non.

• Correction d’inflation ? Oui, après 2 ans.

Conclusion

En 2025, résidents et non-résidents sont imposés de la même manière : 50% du gain soumis à l’IRS.
Avec une bonne planification, il est possible de réduire ou éviter cet impôt.