Mise à jour 9-12-2024
À partir du 1er novembre 2024, de nouvelles règles s’appliquent pour l’hébergement local, en portugais appelé « Alojamento Local » (AL). Ces règles, établies par le nouveau gouvernement portugais, apportent des changements positifs significatifs aux règles régissant l’hébergement local (AL), ce qui est un soulagement pour les investisseurs, les propriétaires et les acheteurs. Ces amendements, qui annulent plusieurs mesures restrictives mises en œuvre par l’administration précédente en 2023, visent à renforcer l’attractivité des biens adaptés à la location de vacances pour les acheteurs et les vendeurs.
L’une des révisions les plus bienvenues en vigueur à partir du 1er novembre est le rétablissement de la transmission des licences de location existantes. L’annulation de cette transmission par le gouvernement précédent était une règle qui avait définitivement limité la flexibilité des propriétaires en cas de décès, d’héritage, de divorce ou de choix de vendre leur bien.
À partir du 1er novembre 2024, les licences existantes seront à nouveau transmissibles, sauf dans les « zones de contention » où différentes règles municipales peuvent s’appliquer. Dans les zones de contention, la transmission des licences AL peut être interdite pour les AL enregistrés en tant qu’Apartamento (Appartements) ou Moradia (Logement), mais cela ne s’applique pas aux situations d’héritage, de divorce et de transmission à un conjoint ou partenaire légal, enfants, ou parents.
Le fait que les licences de location soient à nouveau transmissibles d’un propriétaire à l’autre, en particulier lors de la vente d’une propriété, est idéal pour les propriétaires et les acheteurs/investisseurs sur le marché.
La révision la plus bienvenue du 1er novembre 2024 que le gouvernement a introduite est une approche de décentralisation, qui permet aux municipalités de prendre des décisions concernant les règles locales d’hébergement. Cette décision permet d’élaborer des réglementations plus adaptées qui reflètent les besoins uniques des différentes régions, favorisant ainsi une croissance équilibrée et durable du marché de la location de vacances et du secteur immobilier.
À partir du 1er novembre 2024, les communautés peuvent créer des « zones de contentieux » et des « zones de croissance durable », ce qui peut limiter l’enregistrement de nouveaux AL pour les zones désignées au sein de chaque conseil.
Les zones de contention sont définies comme celles où il y a un surplus de VLA, tandis que dans les zones de croissance durable, des mesures de surveillance spéciales seront mises en place pour éviter un surplus de VLA.
Avec cette nouvelle structure, entrée en vigueur le 1er novembre 2024, de nouvelles licences de location AL peuvent à nouveau être demandées, sauf dans les zones de contention (que chaque municipalité doit définir). Ces zones de discorde et de croissance durable sont désignées par exemple dans la majeure partie de Lisbonne et du centre d’Ericeira, et ces zones continueront donc à être soumises à la restriction sur les nouvelles inscriptions.
Outre l’attribution des zones, les municipalités sont désormais également habilitées à s’opposer à l’enregistrement de nouveaux AL dans un délai de 60 jours (ou 90 jours dans les zones de conflit).
À partir du 1er novembre 2024, les copropriétés n’auront plus le « pouvoir absolu » d’approuver ou d’annuler les licences AL sans justification. Ils peuvent toutefois demander l’annulation d’une licence, à condition qu’il y ait des actes de troubles avérés et répétés et que l’annulation soit votée à la majorité (plus de 50% de la part totale du propriétaire). La municipalité décidera alors d’annuler ou non la licence pour une période pouvant aller jusqu’à cinq ans.
Aussi; la mise en œuvre des licences de location AL peut être interdite dans le titre de propriété initial de la copropriété ou dans le règlement de copropriété lors de la création de nouvelles copropriétés. Pour modifier les règles de copropriété déjà existantes afin d’interdire les licences AL, il faut d’abord une majorité des 2/3, et cette interdiction ne s’applique qu’aux futurs AL, elle ne s’applique pas aux AL déjà existants dans l’immeuble.
La personne responsable de l’AL doit communiquer son numéro de téléphone et son adresse e-mail à l’administration de la copropriété et à tout moment, la municipalité peut demander au titulaire de la licence AL de fournir le contrat de l’assurance AL appropriée dans les trois jours.
La capacité maximale pour les licences de location AL enregistrées en tant qu’Apartamentos ou Estabelecimento de Hospedagem est désormais fixée à neuf chambres et 27 personnes. De plus, des lits pliants ou d’appoint peuvent être installés à condition que leur nombre ne dépasse pas 50% des lits « normaux ». AL’s enregistré en tant qu’Estabelecimento de Hospedagem peut également mettre en œuvre d’autres services tels que la fourniture de nourriture et de boissons.
Il s’agit des principaux changements qui entreront en vigueur le 1er novembre à la suite du décret-loi n° 76/2024. Les municipalités portugaises doivent maintenant décider comment réglementer les locations à court terme et trouver un équilibre entre l’accès au logement local et la demande de logements touristiques. Il s’agit d’une bonne nouvelle pour ceux qui ont des intérêts sur le marché immobilier portugais. Le nouveau gouvernement s’attend à apporter un soulagement immédiat au secteur de l’immobilier et de l’hébergement local grâce à la nouvelle réglementation. Le marché de la location de vacances et le secteur immobilier étaient sous pression depuis octobre 2023 en raison de la réglementation précédente. Ces derniers ajustements de la législation sur la location de vacances sont une étape positive pour soutenir le marché immobilier au Portugal, offrant un paysage attrayant pour les investisseurs, mais surtout une stabilité et une flexibilité indispensables pour les propriétaires et les acheteurs.
Si vous possédez personnellement un bien immobilier avec une licence AL et que vous arrêtez l’activité de location (en tant qu’entrepreneur individuel), la limite de 3 ans demeure. Cela signifie que vous devez arrêter l’activité et que ce n’est qu’après 36 mois que vous pouvez réduire votre obligation fiscale aux règles normales. Si vous vendez avec l’AL ou dans les 36 mois suivant l’arrêt de l’activité de location, vous ne pourrez pas déduire les dépenses de l’obligation sur les plus-values et l’impôt sera évalué sur 95% du gain.
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